Rechtsanwalt Bremen Familienrecht Immobilie

Immobilie bei Trennung/Scheidung

Bei der Scheidung einer Ehe sind Vermögensauseinandersetzungen die Regel. Besonders kritisch gestaltet sich dabei die Immobilienfrage, also die Auseinandersetzung des Miteigentums am Familienwohnheim. Die befriedigende Regelung dieses zentralen Problems ist eine wichtige Stellschraube für Ihre wirtschaftliche Zukunft – machen Sie sich hier ein Bild von den verschiedenen Möglichkeiten:

1.) Übernahme der Immobilie durch einen Ehegatten und Miteigentümer:

Sofern einer der Ehegatten bereit und finanziell dazu in der Lage ist, das gemeinsame Haus als Alleineigentum zu übernehmen, kann die Auseinandersetzung der Immobilie in der Weise erfolgen, dass der eine Ehegatte den Miteigentumsanteil des anderen Ehegatten übernimmt und diesen auszahlt.
Falls die Bewertung der Immobilie im Streit sein sollte, ist es ratsam, sich auf die Einholung eines Wertgutachtens zu verständigen. Damit schaffen Sie eine wichtige Basis für die Bemessung des Übernahme- oder Verkaufspreises. Möglich ist hier die Einholung eines Gutachtens durch den Katasterausschuss oder eines (kostengünstigeren) Kurzgutachtens. Auch ein seriöser Makler wird in der Lage sein, eine realistische Wertbemessung vorzunehmen; wenn Sie den Verkauf zumindest erwägen, sollte er das auch kostenlos tun.
Und natürlich können Sie sich auch durch ähnliche Objekte im Internet (Immoscout) einen Überblick verschaffen.
Wichtig ist es bei der Übernahme durch einen Ehegatten vorab die Frage der Verbindlichkeiten zu klären, die auf der Immobilie lasten. Bei Darlehensverträgen, die von beiden Ehegatten unterschrieben worden sind, besteht auch nach Übertragung der Miteigentumsanteils weiterhin die Haftung des übertragenden Ehegatten. Es muss daher vor der Übertragung mit der Bank geregelt werden, dass der Übertragende aus der Schuldhaft entlassen wird.
Im Innenverhältnis zwischen den Ehegatten muss vereinbart werden, dass der Übernehmende den anderen Ehegatten von sämtlichen Verbindlichkeiten und Lasten bezüglich der Immobilie freistellt.
Zu beachten ist außerdem, dass sich bei Übernahme des Miteigentumsanteils durch einen Ehegatten und Übernahme der Gesamtverbindlichkeiten unterhaltsrechtliche Veränderungen ergeben.

2.) Gemeinsamer Verkauf der Immobilie

Wenn die Übernahme der Immobilie durch einen der Ehegatten und Miteigentümer nicht in Betracht kommt, kann die Auseinandersetzung durch einen Verkauf des gemeinsamen Hauses erfolgen.
Der nach Ablösung bestehender Verbindlichkeiten noch verbleibende Verkaufserlös steht den Ehegatten dann im Verhältnis zu ihrem Miteigentumsanteils zu. In den meisten Fällen sind die Ehegatten zu je ½ -Anteil als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. Es steht beiden dann also jeweils die Hälfte des nach Abzug der Verbindlichkeiten verbleibenden Verkaufserlöses zu.
Wenn der Verkaufserlös nicht ausreicht, um die bestehenden Verbindlichkeiten abzulösen, müssen beide Ehegatten im Innenverhältnis auch jeweils zu ½ für die verbleibenden Schulden aufkommen. Im Außenverhältnis, d.h. der Bank gegenüber, haften die Ehegatten als Gesamtschuldner jeweils in voller Höhe für die verbleibenden Schulden.
Der Verkauf des Hauses hat ebenfalls unterhaltsrechtliche Auswirkungen wegen des Wegfalls von Verbindlichkeiten und Wegfalls von Wohnvorteilen des Ehegatten, der vorher alleine in der Immobilie gelebt hat.

3.) Teilungsversteigerung der Immobilie

Ist eine einvernehmliche Auseinandersetzung des gemeinsamen Hauses nicht möglich, weil die Ehegatten sich nicht verständigen können, kann die Miteigentümergemeinschaft lediglich über den Weg der Teilungsversteigerung beendet werden. Dies kann für beide Ehegatten aber mit erheblichen Vermögenseinbußen verbunden sein.
Vor Rechtskraft der Scheidung kann der Antragsgegner im Teilungsversteigerungsverfahren Einwendungen machen, wenn er (gem. § 1365 BGB) nicht die Zustimmung zum Teilungsversteigerungsverfahren erteilt hat. Dies betrifft die Fälle, in denen die Immobilie das überwiegende Vermögen der Ehegatten darstellt.
Beide Ehegatten können allerdings auch im Versteigerungsverfahren Gebote machen und das Objekt ggf. ersteigern, wenn kein höheres Gebot vorliegt.
Zu beachten ist allerdings, dass für das Versteigerungsverfahren erhebliche Gebühren (für die Erstellung eines Sachverständigengutachtens und Gerichtsgebühren, u.U. auch Anwaltsgebühren) anfallen.

4.) Auswirkungen der Immobilienfrage auf den Unterhalt

Nach der gesetzlichen Regelung müssen sich beide Eheleute zur Hälfte an den gesamtschuldnerischen Hauslasten beteiligen. Es ist aber eine anderweitige Bestimmung der Eheleute möglich, wenn einer der Ehegatten die Darlehenslast alleine trägt und dies bei der Bemessung des Ehegattenunterhalts berücksichtigt worden ist. Durch die Reduzierung des Unterhalts trägt der unterhaltsberechtigte Ehegatte den Schuldenabtrag mit. Wenn der Ehegatte keine Unterhaltsansprüche geltend macht, weil der andere Ehegatte die Schulden alleine trägt, ist darin eine sog. stillschweigende Nichtabrechnungsvereinbarung zu sehen, so dass ebenfalls nicht in Betracht kommt, dass Ansprüche auf anteilige Tragung der Hauslasten geltend gemacht werden.
Es ist also immer zu prüfen, ob der Abtrag der Schuld Auswirkungen auf die Höhe des Unterhalts hat.

Anders als beim Ehegattenunterhalt wird durch den Abzug der Gesamtschuld beim Kindesunterhalt keine nahezu hälftige Aufteilung der Schuldentilgung unter den Ehegatten herbeigeführt. Dies führt zu dem Ergebnis, dass der Ehegatte, der die alleinigen Kreditverbindlichkeiten trägt, vom anderen hälftigen Ausgleich verlangen kann, wenn der andere Ehegatte ebenfalls Darlehensschuldner ist. Dieser kann allerdings u.U. eigene Unterhaltsansprüche haben.

Ist die Immobilie veräußert worden, fallen die Kreditverbindlichkeiten ganz oder teilweise weg, so dass der Unterhaltsanspruch (mit den geänderten Kreditverhältnissen) ganz neu zu berechnen ist.

5.) Entschädigung bei alleiniger Nutzung

Für die alleinige Nutzung des den Ehegatten gemeinsam gehörenden Familienheims kann für die Trennungszeit eine Vergütung (Nutzungsentschädigung oder Nutzungsvergütung) verlangt werden. Die Höhe der Nutzungsentschädigung berechnet sich bei Miteigentum nach Ablauf des Trennungsjahres nach dem halben Mietwert des gesamten Objekts. Maßgeblich ist als Ausgangswert die marktübliche Miete.

Im Rahmen des billigen Ermessens sind die wirtschaftlichen Verhältnisse der Ehegatten von Bedeutung. Es ist auch zu prüfen, ob ein Ehegatte freiwillig aus dem gemeinsamen Familienheim ausgezogen ist. Bei freiwilligem Auszug kann dies Auswirkungen auf die Höhe der Nutzungsvergütung haben.
Die Nutzungsvergütung muss ausdrücklich geltend gemacht werden, da sie ansonsten nicht entsteht. Auch die Nutzungsentschädigung kann Auswirkungen auf den zu zahlenden Unterhalt haben.
Hinsichtlich der Höhe der Nutzungsentschädigung ist zu berücksichtigen, in welcher Form eine Beteiligung an der Lastentragung erfolgt. Eine Nutzungsentschädigung ist auch nach der Scheidung möglich (§ 745 Abs. 2 BGB).

Handelt es sich beim dem Familienwohnheim um ein Mietobjekt, sollte dem Vermieter nach der Scheidung mitgeteilt werden, wenn einer der Ehegatten auszieht und somit ein Wechsel stattfindet (§ 1568 a BGB). Der Anspruch auf Abgabe der Erklärung des Mieterwechsels gegenüber dem Vermieter ist auch einklagbar. Der Vermieter hat ein Sonderkündigungsrecht, wenn ein wichtiger Grund in der Person des verbleibenden Ehegatten (Mieters) liegt.

6) Rückforderung von Schenkungen durch Schwiegereltern

Häufig kommt es vor, dass Eltern an das eigene und das Schwiegerkind einen Geldbetrag z.B. für die Ablösung von Belastungen des Grundstückes überweisen. Nach der neuen Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 03.02.2010) wird die Zuwendung im Verhältnis zum Schwiegerkind eingeordnet als Schenkung, deren Geschäftsgrundlage dabei der Fortbestand der Ehe sein soll. Bei Scheitern der Ehe ist ein Ausgleichsanspruch der Schwiegereltern nach § 313 BGB möglich, bei dem das güterrechtliche Ergebnis der gescheiterten Ehe ohne Bedeutung sein soll. Ggf. ist der Anspruch der Schwiegereltern zu mindern, soweit der Zweck der Zuwendung erreicht worden ist (z.B. bei langjähriger Ehe nach der Zuwendung).

Es gibt Möglichkeiten der vertraglichen Sicherung eines Rückgewährsanspruchs durch

• Vereinbarung eines Rückforderungsrechts für den Fall der Scheidung
• Verknüpfung der Zuwendung mit der auflösenden Bedingung der Scheidung der Ehe
• Vereinbarung eines Darlehens (bei Geldzuwendung, § 488 BGB)

Auf Seiten des Schwiegerkindes sollte zum Zwecke des Ausschlusses des Rückgewährsanspruchs vertraglich vereinbart werden, dass ein Rückforderungsanspruch auch für den Fall der Scheidung ausgeschlossen ist. Ansonsten können hohe finanzielle Forderungen bei Scheitern der Ehe gegeben sein.